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Esiste un concetto, nellurbanistica attuale, secondo me molto controverso. Nelle sanatorie edilizie (artt. 36 e 37 TUE) � possibile chiedere lautorizzazione a posteriori, a patto che labuso commesso sia oggi legittimamente autorizzabile in tutto e per tutto (cosa differente dal condono edilizio, che � una misura una-tantum e consente di sanare anche opere che non erano n� sono autorizzabili). Tuttavia secondo gli articoli del TUE vi � un limite: ovvero che lopera abusivamente realizzata deve essere autorizzabile sia nel momento in cui viene presentata la domanda di sanatoria e sia nel momento in cui � stato commesso labuso. Questo concetto si chiama "doppia conformit�" e secondo me - ma anche secondo alcuni tecnici municipali - porta a dei risutati poco logici.

La lettura di base � la seguente: se vuoi sanare un abuso commesso (al di l� delle procedure di condono che attualmente non sono praticabili) questo deve poter essere legittimamente autorizzabile oggi (e questo � assolutamente logico), ma doveva essere autorizzabile anche nel momento in cui labuso � stato commesso. La ratio della norma vorrebbe essere che con la doppia conformit� si evita che il cittadino possa essere indotto a commettere abusi in previsione di eventuali future variazioni maggiormente positive della legislazione, e altres� si cerca di prevenire che il legislatore (nazionale, regionale o locale, nei limiti ciascuno delle proprie libert� decisionali) possa introdurre innovazioni normative che portino a legittimare delle opere che fino ad oggi sono illegittime. Il primo concetto � per� disatteso dallo stesso legislatore: ad oggi si contano ben tre diversi condoni edilizi, che hanno concesso a molti (ma non a tutti) di sanare molte cose (ma non tutte, soprattutto con lultimo condono), e dunque cosa pi� delle leggi sul condono spinge i cittadini a commettere abusi?

Il concetto di doppia conformit� nasce con la legge 47/85 (art. 13), quella anche del primo condono edilizio, nella quale viene introdotto. Esso nasce tuttavia per altri scopi, ovvero quello di tutelare il cittadino che deposita una domanda di condono dalle possibili modifiche che possano essere apportate alla normativa, in senso peggiorativo, nel corso dellistruttoria della domanda stessa. Ritradotto nel DPR 380/01, tuttavia, il concetto di sanatoria giurisprudenziale ha acquisito un senso diverso, diventando di fatto ci� di cui parlavo in premessa: se vuoi sanare oggi - senza procedure di condono - le opere abusive devono essere conformi agli strumenti urbanistici vigenti oggi ed a quelli vigenti al momento dellabuso.

Ci� � un controsenso, per i motivi che di seguito cercher� di sviscerare:

1. la normativa cambia in continuazione, cos� come i piani regolatori e le normative locali. Addirittura, tra un piano regolatore e laltro c� un periodo in cui entrano in vigore delle norme di salvaguardia, durante le quali praticamente non si pu� fare nulla. Che senso ha pretendere che un opera realizzata senza titolo debba avere la doppia conformit�? a volte baster� dichiarare (se non vi sono dati oggettivi in contrasto con la dichiarazione) che lopera � stata realizzata in una data piuttosto che in un altra per superare il diniego.
2. dato che la normativa cambia in continuazione, per una applicazione corretta del concetto di doppia conformit� si dovrebbe tenere traccia, nel tempo, di ogni singola, apparentemente secondaria, impercettibile variazione delle nome nazionali (di cui esiste effettivamente traccia, ma � complesso ricostruirla) e di quelle locali (impossibile ricostruirne con esattezza tutti i passaggi), e sarebbe un lavoro immenso e complesso, e controproducente sia per lamministrazione che per il cittadino.
3. se dobbiamo chiedere la sanatoria per opere che oggi sono autorizzabili ma che al momento della realizzazione non lo erano, per aggirare la doppia conformit� non rimane che ripristinare lo stato di fatto originario e quindi procedere ad una nuova autorizzazione edilizia, non in sanatoria, per lesecuzione delle opere. Ci� � un controsenso: perch� la legge mi dovrebbe imporre di demolire e ricostruire opere che allo stato attuale delle cose sarebbero autorizzabili? � un concetto contrario agli interessi stessi dellamministrazione, perch� un cittadino potrebbe essere molto pi� bendisposto a versare qualche migliaio di euro allamministrazione in sanzioni piuttosto che spenderne decine di migliaia in opere edilizie. Prendiamo poi lesempio di un frazionamento abusivo: gli immobili ottenuti dal frazionamento sono magari stati nel frattempo venduti a proprietari diversi. Questi, per sanare la situazione, dovrebbero riunificare lappartamento e poi procedere nuovamente al suo frazionamento. In alcuni casi ci� potrebbe pure essere possibile, ma prendente il caso - capitato ad un mio cliente - di un appartamento originario, abusivamente frazionato, di cui una delle unit� derivate � stata condonata e laltra no. Il proprietario dellunit� condonata non ha nessun vantaggio dal riunificare lappartamento con quello del vicino - anzi proprio non gli conviene - mentre laltro non pu� sanare, perch� appunto non si pu� riunificare col vicino. Morale: lui rimane con lappartamento abusivo e non pu� fare niente.

Ho parlato spesso di frazionamenti perch� � un caso abbastanza tipico a Roma: con il nuovo piano regolatore, in vigore in via definitiva dal 2008, i frazionamenti sono ammissibili in quasi tutti i tessuti senza grandi difficolt�. Con il vecchio piano invece, a partire dalla variante generale della fine degli anni 70, erano praticamente impossibili. Anche per i cambi di destinazione duso la situazione � similare. Dunque frazionamenti o cambi duso realizzati abusivamente prima del 2008 che magari oggi sono autorizzabili, si scontrano con il concetto della doppia conformit�.

Sulla materia c� stata anche diversa giurisprudenza. Il Consiglio di Stato in particolare si � espresso alcune volte, dando giudizi in parte contrastanti ma per certi versi coincidenti. Si prendano ad esempio questa sentenza del 2009 e questaltra sentenza del 2013. LAdunanza Plenaria del Consiglio di Stato, comunque, ha spesso ritenuto illogico il concetto di doppia conformit�, ma non � mai stata ascoltata dal legislatore.

La prima sentenza sostanzialmente afferma che la doppia conformit� non ha senso, ed anzi alla fine avalla il concetto secondo cui un opera abusiva, se conforme alla sola normativa in vigore al momento del deposito della domanda, pu� essere sanata indipendentemente dalla normativa in vigore al momento della realizzazione dellabuso.

La seconda sentenza invece dice lesatto contrario, ma lasciando presupporre in alcune parole che il concetto di doppia conformit� sia in parte poco logico.

Interessanti in tal senso anche le considerazioni di Lexambiente ed anche di questo testo pubblicato su bosetti e gatti che pur tuttavia non hanno valore giuridico, ovviamente.

In conclusione, secondo il mio modesto parere non si farebbe un soldo di danno se banalmente si togliesse la frase nellart. 36 DPR 380/01 che impone questa doppia conformit�. Ce ne guadagnerebbero i cittadini (che spesso si trovano per mano immobili con abusi commessi da altri) e ce ne guadagnerebbe lamministrazione (che potrebbe incassare pi� soldi). Certo occorrerebbe comunque introdurre un sistema che impedisca allamministrazione di inserire nelle modifiche ai piani regolatori norme "temporanee" per consentire a certi "amici" di sanare situazioni abusive, ma immagino che questo gi� di per s� costituisca reato (quantomeno come abuso dufficio).